对于加强工程成本控制管理的详解

 

　　1.1设计质量、技术与经济成本控制

 

　　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%-2%,但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见,设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力,物力和财力投入的多少。合理科学的设计,可降低工程造价10%。合理的设计不仅仅降低工程造价，也对国家资源的一种节约，为可持续发展打下基础。但在工程设计中不少设计人员重技术,轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项目成本的有效控制。例如:某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离,其间又无防火分区,就设了三只消防箱,而按消防规范要求,只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理,造成了一定浪费,显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此,设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是最初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%,实际上,当最初设计批复之后,存在的技术问题,费用问题都很难解决,因此必须重视最初设计,以避免不必要的浪费和麻烦。

 

　　1.2推行设计招标,择优选择设计单位

 

　　积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标,采用多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可择优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局，建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价但是又保证质量上下功夫。

 

　　1.3开展限额设计,有效控制造价

 

　　积极推行限额设计,健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格,然后按项目投资估算控制初步设计及概算,再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此,各专业在保证功能及技术指标的前提下,必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，让施工图设计和施工图预算融为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更,以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合,及时提供可靠的工程基础资料，为设计人员限额设计提供支持。

 

　　当前普遍存在着设计不精,深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更,给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求,必须有效地确定设计限额(造价,三材消耗指标等),并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标,必须分析原因,用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图,不顾算帐的倾向,变“画了算"为"算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较、优化设计,降低工程造价。